今年，北京计划供应87宗地块的消息想必大家已经有所耳闻；提到丰台区，它历来是土地供应的重要区域。年初举办的盛大年度土地推介会上，丰台区倾尽全力，向各大开发商展示了十多宗优质的住宅用地供其选择。
不过，我可以肯定的是，在今年的土地拍卖中，无论是北京的哪个区域，我们都很难再见到往年几十家开发商齐聚一堂、激烈争夺土地的壮观场面了。
由于丰台区在北京的位置极其特殊，几乎覆盖了从二环至六环的区域，因此推出的10几宗地块在环线分布上也充分体现了丰台区这一独特的地理特点。
该地块紧邻二环、三环主干道，距离16号线米直线距离，且距离北京西站、北京南站及丰台站三大火车站的直线公里以内。
此外，万泉寺地块东南方向约1.5公里处便是草桥地铁站，从这里可以直接乘坐机场线前往大型国际机场，进一步提升了其交通便捷性。
地块东北侧约两公里处设有万达广场和三甲医院佑安医院，而丽泽商务区和丽泽天街则位于其西北侧约1公里处，生活配套齐全，堪称“理想地块”。
然而，万泉寺地块也有一些潜在的限制因素。例如，地块靠近铁路线，可能会受到噪音的影响；另外，2.8的高容积率也可能会影响未来豪宅的居住舒适度。
万泉寺0024地块属于高端豪宅板块，其北侧是端礼著，南侧是北京瑞府，东侧不远处则是北京悦府，这些新房的成交价格均超过了每平米11万。
预计0024地块的销售指导价将比区域内现有的新房高出约3000元/平米，可能达到11.5万/平米。
该地块的建筑规模接近18万平米，成本预计超过124亿，是一个需要开发商具有强大资金实力的“百亿巨无霸”项目。
在同一三环内的西南郊冷库项目与万泉寺地块直线米，但指导价却相差大约6000元/平米，预计定价为10.9万/平米。
东铁营地块西南方向约3公里处是大红门区域，新房均价约为9万/平米；东南方向约2公里则是分钟寺区域，新房单价达到了11万/平米以上。
这意味着又一个10万+项目的诞生。然而，0010和0015地块的组合起拍楼面价就已经达到了7万/平米。
这是一个什么样的概念呢？即便没有任何开发商竞价，最终某一家房企以底价拿地，那么在尚未建设之前，这块地的“空气”价格就已经是7万元/平方米了。
岳各庄棚改地块位于西三四环之间，更靠近西四环一侧。往西越过西四环便是青塔区域，那里有销售情况良好的建工熙华台项目。丰台区三四环之间的地块，除了西侧的岳各庄地块，其他多数都已经达到了10万+的价格水平。
昨天，我与一位海淀的开发商朋友交谈时了解到，尽管他们已经拿地一段时间，但决定将开盘节奏推迟到明年。
他们的解释是，希望等待市场有所恢复后再开盘，否则即使忙碌一番，开盘时如果像近期海淀某些新盘那样只卖出十几套，难免会感到尴尬。
该新地块总占地面积约为6.38公顷，其中居住用地面积约5.87公顷，容积率为1.7，控制高度为60米。
还有已经在规自委上架的槐房村和新宫村旧村改造项目NY-030地块，预申请截止日期为9月18日。新地块的建设用地面积约7.71公顷，建筑规模约为18万平方米（规划暂未稳定），用地性质拟从商业金融用地调整为R2二类居住用地。
该地块起始价为52亿元，上限价格为59.8亿元。若触及上限价格，将竞报现房销售面积1000至39000平方米；再次触及上限后，则通过摇号方式确定最终竞得人。
该地块位于丰台区新宫板块，处在南四环至五环之间，紧邻新宫地铁口200米处，4号线号线在此交汇。西侧是大悦春风里，北侧是万达广场，东北侧则是南苑森林湿地公园。
在2公里范围内，有槐房小学、丰台区南苑中学和北京新桥外国语高中等学校；5公里范围内有博爱医院和航天总医院。
目前，建发璟院基本已清盘，网签均价为7.97万/平米；森与天成体量较大，网签去化率不到15%，网签均价为7.63万/平米。
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接下来，让我们聚焦于即将在20号进行拍卖的中关村科技园丰台园东区三期土地一级开发项目中的1516-45和60地块
地块位于丰台区看丹街道，地处南四环外，地铁花乡东桥站西南方向；具体位置在南四环西路南侧，丰科路东侧，张新路西侧。
地块距离地铁白盆窑站仅700米，还有花乡东桥站；是名副其实的地铁房。白盆窑站不仅是房山线的站点，同时也是规划中的丽金线号线的换乘站，通过房山线可直达丽泽金融商务区和金融街，交通极为便利。7月9日，发布了北京地铁25号线三期（丽金线）工程的设计和工程勘察招标计划，总投资额为186亿元，全长10.9公里，共设8座车站。
9号线与房山线的双轨换乘站提供了便捷的交通选择：9号线一路向北直达海淀，而房山线则可直达丽泽商务区。未来，随着丽金线的建成通车，更可直通金融街。此外，只需两站即可换乘10号线，通达全城。家门口的双轨不仅一条通往海淀，另一条通往金融街，直接覆盖了北京最重要的两大产业——金融与互联网。同时，这里紧邻丰台科技园区，是区内产业最为集中的区域之一。
在配套方面，附近拥有万达广场、花乡奥莱、永旺梦乐城等市级商业综合体；周边还有世界公园、高鑫公园、御康公园三大公园；地块北侧700米处便是三甲医院北京天坛医院。
丰台科技园是丰台区最为瞩目的产业区，在中关村一区十七园中，它的人均产值位列第一，地均产值排名第二，成为了丰台区政府的一大亮点！
在丰台区购房主要围绕三个核心价值点：丽泽金融商务区、首都商务新区以及丰台科技园，这三个区域均规划了超过10万个就业岗位。
丰台科技园目前分为东区和西区。东区一期是丰台科技园最早的组成部分，始于上世纪九十年代，用地面积约1.24平方公里，主要产业包括电子信息、生物医药和光机电一体化等；二期用地约1.65平方公里，总建筑面积约200万平方米，其中包含总部基地；三期用地面积约1.81平方公里，总建筑面积达330万平方米，是丰台科技园的门面所在。至于西区，其发展之路仍在继续……
丰台科技园的功能定位是成为京津冀科技创新协同发展的创新高地和首都高质量产城融合的示范园区，规划就业岗位12.08万个。
根据《“十四五”时期中关村科技园区丰台园发展建设规划》，在“十三五”期间，丰台科技园园区总收入位居中关村一区十六园中的第四位，形成了以轨道交通和航空航天两大千亿级产业集群为核心，新一代信息技术、先进制造与自动化、新材料、生物与新医药四个百亿级产业集群为支撑的“2+4”高精尖产业体系，为高质量发展奠定了坚实的基础。规划到“十四五”期末，总收入将达到10,000亿元，劳均产出400万元/人，地均产出突破550亿元/平方公里，区域贡献能力持续提升，留区财政收入年均增速达到6%。
根据丰台科技园东区的控制性详细规划，这将是区域内最后一宗纯居住用地，且是在经过调整规划后才得以实现，因此具有一定的稀缺性。
该地块将于9月20日进行竞拍，指导价初步设定为9至9.2万/平米，最终售价将根据土拍的溢价率来确定。如果溢价率超过15%，指导价将为9.2万/平米。
中海丰和叁号院主打大改善型住宅，建筑面积约168-262平米，总价约1400万至2300万。该产品品质优秀，未来有望成为板块内的第一梯队项目，但总价相对较高。
中建云镜的建筑面积约105-185平米，总价约700万至1700万。相比前者，其户型较小，总价也更低，更适合郭公庄板块的定位。户型设计和精装修质量都很高。
截至目前，该项目已网签37套，成交均价为8.3万/平米；近期价格已降至约7万/平米，这也是前段时间从15几套涨到37到的一个重要缘故。
尽管这两个项目也位于丰台科技园的辐射范围内，但由于该区域地铁、教育等规划利好的落实时间较长，它们的优势在于产品力非常出色，并且长期参与价格竞争。抓住合适的时机购买，价格非常具有吸引力。
地块附近的次新房有中海甲叁号院，目前在绿中介网上挂牌均价为10万/平米。同区域内的中海九号公馆二区，房龄12年，最近一套成交记录是在2024年1月，面积213平米，成交价1698万，单价接近8万/平米。
区域内排名前列的首开华润城，在周边几个二手房小区中价格居首（成交价为8.63万/平米，即市场认可的价格），最高峰时曾达到9万/平米。不过，首开华润城的一个痛点在于与保障房混居。
历史上，南四环沿线的房价惯例是西边比中轴线区域和东边都要贵。因此，9万+的价格是有市场支撑的，是合理的。
据我了解丰台园东区三期土地一级开发项目1516-45、60地块原本打算由中海来托底，但中海似乎有些犹豫。至于为何犹豫，具体原因不得而知，但或许与隔壁中海丰和叁号院的销售情况有关。
华北区域是中海地产的战略重点，而北京更是重中之重。自1995年进驻北京以来，中海已有29年的深耕历史，并先后打造了中海凯旋、中海紫御公馆、中海九号公馆等70余个标杆项目。
根据年报显示，2023年中海发展实现了3098.1亿元的合约物业销售额。其中，北部大区贡献了911.2亿元的合约物业销售额，占总额的29.4%，销售面积达284.2万平方米，占比21.3%，这两项占比均为五个大区中最高。
自2019年起，中海在北京开始了大规模的土地收购。同年7月15日，中海以79.4亿元拿下丰台造甲村地块，创下了全国总价地王记录。这一年，中海凭借280.9亿元的权益金额及283.5亿元的流量金额，稳居北京房企榜首。
截至2023年，中海在北京的表现依然强劲。根据克而瑞的数据，中海在2023年北京房企销售TOP30榜单中排名第一，销售额达到478亿元，超过第二名北京城建（375.9亿元）约100亿元，第三名为华润置地，销售额为257.2亿元。
2023年，中海在北京共取得6块土地，投入资金约255亿元，权益比例在80%至100%之间。除了去年6月份获得的石景山学府里项目地块外，其余5块土地均是在2023年10月以后取得，显示出年底补仓的意图。截至2023年末，中海在北京的总土地储备达到了316万平方米。
2024年，北京楼市最为亮眼的项目无疑是中海的京华玖序，这也是2024年唯一一个开盘即售罄的“日光盘”，并且是在几乎没有宣传的情况下达成的。
除此之外，目前中海地产在北京有26个在售楼盘，例如中海甲叁號院、兴叁號院、和瑞叁號院、丰和叁號院等四个高端项目，还包括中海中旅西山观复、中海寰宇未来、中海寰宇天下天镜、中海公元里、中海永定玖里、中海富华里等。
至于这些楼盘的实际销售情况，只有中海地产内部人士或专业人士才真正清楚。在房地产行业中，海报上的数字往往需要仔细甄别，最终的成交情况还是要看网签数据。
在当前楼市下行趋势以及来自各方面的压力下，有关中海地产的退房和退定金纠纷也随之增多，情况变得复杂；这里就不具体展开具体案例了。
说实话，如今，能够出来拿地的也就国企、央企和城投公司，民营企业则寥寥无几，几乎需要“用望远镜看”才能找到。
首先，地块存在一些硬伤。地块形状不够规整，且北侧紧邻京广高速铁路，而京广高速铁路又直接连接城市主干道莲石东路，因此噪音影响较大。
其次，地块位于石景山、丰台和海淀三区交界的区域，实现规划的能力有限。许多三环内的行政区交界地带往往人员构成更为复杂，发展速度相对较慢，更何况此地块已接近五环。
最后，近年来石景山的房地产市场表现不佳，许多新项目的去化情况不如预期。高库存和去化困难也使得开发商望而却步。
随着冬奥会的结束，石景山的利好效应基本释放完毕。冬奥会带来的利好已在房价中体现，早在2020年石景山房价就已突破7万元/平方米。目前，石景山大部分新盘的总价都在700万元以上，购房门槛大幅提高。然而，在这一价位段，市场上有多种选择，石景山并没有明显的“人无我有”的优势。从以上几点来看，黄庄村地块流拍并不令人意外。
土地拍卖市场能够在很大程度上反映市场情绪。市场火热时，众多房企积极参与竞拍，经过多轮激烈竞价，能够给市场注入信心。房企争相竞购，营造出热闹的氛围，从而吸引买家入市。
既然提到了石景山，我将最近关于石景山即将拍地或入市的踩盘文章链接放在下方，感兴趣的朋友可以点击查阅，仅供参考。
再来看看北边的热销板块朱辛庄，往年这里通常无需通过渠道就能实现开盘即售罄的局面，但到了今年，却不得不提前启动高额佣金的渠道来促进销售，效果依然不理想。
北京还有一些刚需楼盘动辄降价70万、90万甚至100万；就连豪宅也出现了每平方米降价两万元的情况。
目前，北京郊区的70年产权住宅总价已经探底至36万元一套，而且这样的房源不在少数。预计到今年年底或明年年中，跌破30万元完全有可能。请注意，这是在北京，而不是环京地区或鹤岗的房价。然而，如果真的在这个时候入手，恐怕真的是白白浪费了一个北京的购房资格。由此可见市场之艰难。
项目东侧是北京友谊医院顺义院区，南侧不远处则是被称为“小后海”的顺义罗马湖公园。这里环境优美，医疗资源丰富，非常适合养老需求。
该地块最引人注目的特点是其超低的容积率。住宅地块的容积率从之前的1.6调整到了1.1，绝对是一个理想的别墅项目用地。
之所以说“再次”，是因为该地块在今年4月初就曾被列入用地预申请清单，但由于无人问津，最终未能成功转正。
实际上，该地块并没有太多涨价的空间。建投国贸·瑨上开盘近5个月以来，目前仅网签了17套，网签率仅有3%。
该地块位于顺义新城的核心区域，邻近地铁15号线顺义站。地块总用地面积约为7.7万平方米，建筑规模约13.4万平方米，其中包括约7.2万平方米的住宅面积和约5.4万平方米的商业综合体。住宅部分的容积率为1.8。
地块的起始价为26亿元，地价上限设定为29.9亿元。当竞买报价达到地价上限时，将通过现场摇号的方式确定最终的拿地方。
价格方面，该地块未来商品住房的销售指导价为4.6万元/平方米，实际售价允许有8%的浮动空间。
因此，自今年开始，西红门的新房迎来了大幅度降价。御璟星城·元启的开盘均价为5.9万元/平方米，而中建玖玥府最新推出的特价房价格仅为5.5万/平米。
这一价格甚至比新宫的一些回迁房还要便宜。可以说，从去年下半年至今，西红门成为了降价的重灾区，最高点曾达到6.6万/平米，而现在通过特价房源或合适的机遇，价格已经降至5.5万/平米。
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在过去三年里，西红门一直是南城楼市中最火热的板块之一，其购买逻辑依然强劲。19号线年开通，黄城根小学和北京四中也预计在明年开始招生。
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